Impuesto sobre Ganancias de Capital al Vender su Casa en California (2026)
Exclusión de residencia principal del IRC §121, tasa del 13.3% de California sobre ganancias de capital, base aumentada de la Prop 19 para casas heredadas — lo que realmente debe al vender en el sur de California.
La mayoría de los propietarios del sur de California que venden su residencia principal no deben impuesto sobre ganancias de capital — la exclusión del IRC §121 elimina la ganancia para la mayoría de los vendedores. Pero entender las reglas importa, especialmente si ha sido propietario de la casa por décadas, la rentó o la heredó.
Soy Selvin Herrera, agente de bienes raíces licenciado en California en el Imperio Interior. Aquí está el panorama fiscal honesto para los vendedores de casas en California en 2026.
La Exclusión de Residencia Principal del IRC §121
Bajo el IRC §121, si poseyó y usó la casa como su residencia principal durante al menos 2 de los últimos 5 años, puede excluir:
- $250,000 en ganancias de capital (declarantes individuales)
- $500,000 en ganancias de capital (casados declarando conjuntamente)
Ejemplo:
- Compró en 2015 por $350,000
- Vende en 2026 por $700,000
- Ganancia: $350,000
- Casado declarando conjuntamente: exclusión de $500,000 — $0 de ganancia gravable
La exclusión puede usarse una vez cada 2 años. Se aplican exclusiones parciales si se muda debido a un cambio de empleo, salud o circunstancias imprevistas.
Cuándo Sí Aplica el Impuesto sobre Ganancias de Capital
Deberá impuesto estatal y federal sobre ganancias de capital en cualquier ganancia por encima de la exclusión del §121 — o sobre la ganancia completa si la casa no califica.
Tasas Federales de Ganancias de Capital (Largo Plazo, 2026)
| Ingreso Gravable (Casados Declarando Conjuntamente) | Tasa |
|---|---|
| Hasta $94,050 | 0% |
| $94,051 – $583,750 | 15% |
| Más de $583,750 | 20% |
A largo plazo = propiedad retenida por más de 12 meses. Las ganancias a corto plazo se gravan como ingreso ordinario.
Tasa de Ganancias de Capital de California
California grava las ganancias de capital como ingreso ordinario — sin tasa preferencial. La tasa marginal máxima de California es del 13.3% (ingreso superior a $1,000,000). La mayoría de los vendedores del Imperio Interior caen en el tramo del 9.3%.
Propiedad Heredada: Base Ajustada Bajo el IRC §1014
Las casas heredadas reciben una base ajustada al valor justo de mercado a la fecha del fallecimiento del difunto bajo el IRC §1014. Esto elimina las ganancias acumuladas durante la vida del difunto.
Ejemplo:
- Sus padres compraron en 1985 por $120,000
- Valor justo de mercado a la fecha del fallecimiento (2024): $680,000
- Su base: $680,000
- Vende por $695,000 → ganancia gravable: $15,000 (no $575,000)
Nota sobre la Prop 19: Desde el 16 de febrero de 2021, las propiedades heredadas en California son reasesadas para fines de contribuciones prediales a menos que el heredero ocupe la propiedad como residencia principal dentro de un año. Esto afecta su factura contributiva continua — no cambia la base ajustada federal bajo el IRC §1014.
Propiedad de Renta: Sin Exclusión §121
Si rentó la casa por más de 3 años antes de venderla, la exclusión §121 se elimina o reduce. Adicionalmente:
- Recuperación de depreciación — el IRS grava la depreciación que reclamó al 25% federalmente
- California grava la depreciación recuperada como ingreso ordinario a su tasa estatal
Intercambio 1031: Bajo el IRC §1031, puede diferir todas las ganancias de capital y la recuperación de depreciación si reinvierte los ingresos en una propiedad de tipo similar dentro de 45 días (identificación) y 180 días (cierre). Esto requiere trabajar con un intermediario calificado.
Lo que Reducen Sus Ganancias Gravables
Los costos de venta reducen su ganancia:
- Comisiones de agente
- Costos de título y fideicomiso
- Impuestos de transferencia
- Mejoras a la vivienda (se añaden a la base)
Guarde registros de cada mejora de capital — aumentan permanentemente su base de costo y reducen la ganancia gravable al momento de la venta.
El Resumen para los Vendedores del IE
Si está vendiendo una casa en la que ha vivido durante 2+ de los últimos 5 años y su ganancia es inferior a $500,000 (casado), casi con certeza debe $0 en impuesto sobre ganancias de capital. Si heredó la propiedad, la base ajustada probablemente elimina la mayor parte o toda su ganancia gravable.
Las propiedades de renta y las ventas de alta ganancia por encima del umbral del §121 son los casos donde vale la pena revisar con un contador antes de listar.
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CA DRE #01519976 | Corredor de Registro
Selvin Herrera es el corredor y dueño de Good Life Realtors en Upland, CA. Con licencia en California desde 2005 — y con empresas hermanas que cubren hipotecas (Good Life Lending) y compras en efectivo (SHH Buys Homes) — Selvin ayuda a las familias a comprar, vender y explorar cada camino a casa.
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